theTAX tv 채흥기 기자 | 외국인 A씨는 국내에서 장기간 체류하며, 오피스 시설 임대 법인을 설립해 운영하고 있고,  해외 여러 곳에도 동일한 업종의 회사를 설립해 운영 하면서 해외법인 B사로부터 급여 수십억 원을 지급받았음에도 소득을 신고하지 않았으며, 배우자로부터 현금 수억 원을 증여받고서는 이를 신고하지 않아 증여세를 내지 않았다. 

 

소득원이 없는 외국인 B씨는 국내 거주자인 부친이 취득한 분양전환권을 무상승계 후 본인 명의로 분양전환해 수십억 원대 고가 아파트 취득했음에도 증여세를 신고하지 않고 탈세했다. 또 그의 배우자는 아버지로부터 수십억 원대 해외부동산을 무상으로 증여받았고, C의 다른 형제에게도 해외 금융계좌를 통해 수십억 원대 해외부동산 취득자금을 지원한 혐의를 받고 있다. 

 

이밖에 해외법인으로부터 받은 근로소득과 배우자가 증여한 현금으로 서울 중심지 소재 고가 아파트를 수십억 원에 구입한 것으로 드러났다.

 

국세청(청장 임광현)은 이처럼 편법증여 등으로 고가 아파트를 구입한 외국인 탈세자 49명에 대해 강도높은 세무조사에 들어갔다. 

 

국세청은 외국인이 강남3구 등 국내 고가 아파트를 취득·보유하는 과정 전반에 대해 정밀하게 분석한 결과, 상당수 외국인이 자신의 신고된 소득이나 금융기관 대출 등 정상적인 방법을 통해 아파트를 취득하지 않고, 부모·배우자 등으로 부터 편법 증여받은 자금을 활용하거나, 국내에서 발생한 사업소득을 탈루해 취득자금을 마련했으며, 취득한 아파트에 실거주 하지 않고 임대 하는 경우에도, 상당수가 임대소득을 제대로 신고하지 않은 것으로 확인됐다.

 

과세 감시망 피해 교묘하게 편법증여 받은 외국인 16명은 자금추적이 어려운 해외계좌 등을 이용해 고가의 아파트 취득자금을 편법으로 증여 받았다. 이들은 대재산가인 부모 등의 도움으로 손쉽게 강남3구 등 수도권 일대의 고가 아파트를 취득하고도 증여세를 신고하지 않고 탈세했다.

 

특히, 외국인은 부동산 취득 과정에서 외국인등록번호와 여권번호를 혼용할 수 있어 과세감시망을 피하기 쉽고, 해외계좌에 대해서는 금융당국이나 과세관청의 접근이 국내계좌에 비해 상대적으로 쉽지 않다는 점 등을 적극 이용했다.

 

또한,  자금출처를 숨기기 위해 부동산 취득시 자금조달계획서, 예금잔고증명 등 의무제출 서류를 허위로 기재하는 수법으로 취득자금이 본인 소유인 것처럼 위장하거나 부동산 취득자금 뿐 아니라, 종합부동산세, 재산세 등 부동산 보유시 발생하는 각종 세금까지도 전액 대신 납부하도록 하는 등 철저하게 부모 찬스를 이용하기도 했다.

 

외국인 신분을 이용해 사업소득 빼돌린 외국인 20명은 본인 또는 특수관계인이 운영하는 국내 사업체나 법인으로부터 탈루한 소득으로 취득자금을 마련했다. 이들은 국내에서 탈루한 소득을 외국인이라는 신분을 적극 활용해 해외 소재 페이퍼컴퍼니와 계좌에 은닉하고, 이를 정상적인 해외 자금조달로 위장하는 수법으로 당국의 감시망을 피해 왔고, 일부는 해외 은닉자금을 다시 국내로 반입하는 과정에서 자금출처를 숨기기 위해 가상자산이나 불법 환치기를 이용하기도 했다.

 

이와 함께 외국인이 갖는 사업적 이점을 이용해 국내 병원에 외국인 환자를 유치하는 업체를 운영하면서도, 수십억 원에 이르는 환자유치 수수료 수입은 제대로 신고하지 않은 경우도 있었으며, 일부는 사주 개인에 대한 대출규제를 우회하기 위해 기업 운전자금 명목으로 받은 법인 명의 대출금을 외국인 사주의 아파트 취득자금으로 사용한 사례도 있었다.

 

규제 소홀을 틈타 임대소득 탈루한 외국인 13명은 고가의 아파트를 구매해 임대료를 받고 있음에도 주택임대업을 등록하지 않고 관련 임대소득 신고를 누락했다. 이들은 임차 여부를 적극적으로 신고할 유인이 없는 외국계 법인의 국내 주재원 등을 대상으로 한남동, 강남 일대의 고가 아파트를 임대해 수천만 원에서 수억 원에 이르는 고액의 임대수익을 얻고 있음에도 임차인이 전입신고를 제대로 하지 않거나, 외국인에 대한 소득·계좌 정보가 불명확해 감시에 소홀할 수 있다는 점을 이용, 임대소득을 제대로 신고하지 않은 것으로 드러났다.

 

특히, 다주택자의 양도세, 취득세(지방세) 중과 등을 회피하기 위해 허위 양도 계약을 체결하는 수법으로 1주택자로 위장하거나,비거주 외국인임에도 내국인(거주자)에게만 적용되는 주택임대 관련 세액 감면을 받기 위해 거주자로 위장해 수억 원대의 세액을 감면받은 사례도 있었다. 

 

강남, 서초, 송파 등 강남3구 등 수도권 고가 아파트를 구매하는 외국인 수가 꾸준히 증가하고 있다. 

 

부동산 등기 자료에 따르면 외국인은 지난 2022년부터 2025년 4월까지 국내에서 총 2만6,244채거래금액은 무려 7조 9,730억 원의 아파트를 사들였으며, 같은 기간 취득 건수와 금액은 모두 지속해서 증가한 것으로 나타났다.

 

지역별로는 경기 9,808건, 2조 8,812억 원, 서울 3,402건, 2조 7,005억 원, 인천 3,017건, 8,799억 원 순으로, 주로 수도권 지역의 아파트를 취득했으며, 외국인의 수도권 아파트 취득 비중은 건수 61.8% 16,227건, 금액 81% 6조 4,616억 원에 이르고 있다. 

 

이 중 서울지역 취득 현황을 살펴보면, 강남3구와 마포,용산,성동의 고가 아파트 비중이 높은 것으로 나타났고, 특히 강남3구의 경우 상당수가 실제 거주하지 않는 것으로 파악됐다. 

 

외국인의 경우 자국에서 자금 조달이 가능해 국내의 6억 원  대출규제가 실질적으로 적용되지 않아, 부동산 정책에 부정적 영향을 미칠 우려가 있다고 국세청은 분석했다. 

 

향후 국세청은 외국인의 국내 아파트 취득·보유·양도 전 과정에 대해 내국인과 동일하게 철저히 검증할 계획인데, 일시보관, 금융계좌 추적, 포렌식(문서감정) 기법 등 가용한 모든 수단을 활용해정당한 세금을 부과하는 것은 물론, 조사과정에서 취득자금의 출처가 국외인 것으로 의심되거나, 자금세탁 등 국외 불법자금의 유입 혐의가 있는 경우에는 해당 외국 국세청에 정보 교환을 요청하는 등 자금출처를 끝까지 추적하여 과세한다는 방침이다.

 

이와 함께 자금추적을 피하기 위해 명의위장이나 차명계좌 이용과 같이 악의적으로 세금을 탈루한 혐의가 확인되는 경우, 수사기관에 통보해 처벌받도록 할 계획이다.

 

또 현재 외국인에게 국내 주택 보유와 관련하여 국가간 상호주의 원칙에 반하는 과도한 혜택을 부여하고 있다는 인식하에 1주택자 주택임대소득 특례 등 실수요자 보호 제도를 비거주 외국인에게는 적용 배제하거나, 외국인에게 세대원 전원을 등록하도록 의무화 해 외국인의 국내 주택 취득 현황을 세대별로 관리할 수 있도록 하는 등 제도적으로 불합리하거나 미비한 부분을 검토하여 관계기관에 적극 개선을 건의한다는 방침이다. 

 

현재 검토하고 있는 제도는 비거주자의 1주택 주택임대소득 비과세 혜택 적용 배제토록 소득세법 개정을 추진한다. 현재는 비거주 외국인도 국내 1주택 보유시 거주자와 동일하게 12억 초과 주택의 임대소득에 대해서만 과세하고 있다. 

 

이외 5년 미만 국내 거주한 외국인은 양도소득세 1세대 1주택 비과세 등 혜택을 제한하는 소득세법 개정을 추진한다. 현재 소득세법 및 조세조약에 따라, 국내 거주자로 인정되는 경우 1세대 1주택 비과세 및 고율의 장기보유특별공제 혜택을 부여하고 있다. 

 

이밖에 다주택자 중과세 등 각종 규제가 세대 기준으로 적용되나, 외국인은 세대원 전원을 등록할 의무가 없어 다주택자 규제 회피 가능해 외국인 세대원 등록 정비를 위한 출입국관리법 개정을 추진하고 주택 취득시 지자체에 제출한 자금조달계획서·증빙서류 등 유관기관이 보유한 외국인 주택 취득 관련 정보 국세청에 공유해 상시 검증할 수 있도록 과세자료제출법 개정을 추진한다.